[목차]
- 📌 내 집값은 얼마일까? 시작은 한 통의 대출 거절
- 공시가격과 시세의 차이, 왜 이렇게 벌어졌을까?
2-1. 공시가격이란 무엇인가
2-2. 실제 시세와의 괴리 - 대출은 고평가, 세금은 저평가? 이중잣대의 실체
3-1. 담보평가 기준
3-2. 세금 산정 기준
3-3. 이중 시스템의 구조 - 이중평가로 인한 국민의 부담
4-1. 대출 가능 금액의 하락
4-2. 불균형한 세금 부담
4-3. 신뢰 저하와 시장 왜곡 - 공시가 현실화? 실거래가 반영? 정책의 갈림길
5-1. 공정시장가액비율 변화
5-2. 종합부동산세와 세부담 변화 - 실수요자와 투자자를 위한 전략
- 📋 한눈에 정리: 공시가격 vs 시세 핵심 비교
- 마무리하며: 두 얼굴의 집값, 제대로 이해해야 산다
1. 내 집값은 얼마일까? 시작은 한 통의 대출 거절
“분명 10억짜리 아파트인데, 왜 대출은 4억밖에 안 나올까요?”
서울 마포구에 거주하는 40대 직장인 A씨는 최근 전세금을 빼고 대출을 통해 내 집 마련을 꿈꿨다.
그러나 은행은 시세 대비 낮은 공시가를 기준으로 대출 한도를 줄였고, A씨는 계획을 미뤄야 했다.
반대로 세금은 공시가격 기준으로 부과돼, 그리 많지 않았다.
여기서 드는 의문,
세금은 싸고, 대출은 적고. 같은 집인데 기준은 제각각.
당신의 집값이 왜 이렇게 ‘두 얼굴’을 가지게 되었을까?
2. 공시가격과 시세의 차이, 왜 이렇게 벌어졌을까?
2-1. 공시가격이란 무엇인가?
공시가격은 정부가 매년 정하는 부동산 가격으로, 주택세금·건강보험료·복지 수급자격 등에 활용된다.
공동주택은 국토교통부, 단독/다가구는 지자체가 산정한다.
| 공시가격 | 재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정 등 공공 목적으로 사용 |
| 시세 | 실거래, 대출 심사, 투자 판단 등 실생활 전반에 활용 |
2-2. 실제 시세와의 괴리
공시가격은 시세의 60~90% 수준에 그치는 경우가 많다. 특히 지방이나 단독주택은 40%대에 불과하기도 하다.
| 서울 강남 아파트 | 약 85% |
| 지방 중소도시 아파트 | 약 45~55% |
| 단독주택 (전국 평균) | 약 50% 이하 |
이는 정책적 형평성과 세금 부담 조절 목적 때문이다.
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3. 대출은 고평가, 세금은 저평가? 이중잣대의 실체
3-1. 담보평가 기준
은행은 대출 심사 시 KB시세, 실거래가, 감정가를 기반으로 평가한다. 공시가격은 참고조차 하지 않는다.
3-2. 세금 산정 기준
세금은 정해진 공시가격과 공정시장가액비율을 기준으로 부과되므로, 시장가격과 괴리가 크다.
결국 “대출은 빡빡하게, 세금은 유리하게”라는 이중 기준이 생긴다.
3-3. 이중 시스템의 구조
| 평가 대상 | 실거래가 또는 시세 | 공시가격 |
| 목적 | 금융 리스크 관리 | 세부담 형평성 및 행정 활용 |
| 적용 주체 | 민간 금융기관 | 정부, 지자체 |
4. 이중평가로 인한 국민의 부담
4-1. 대출 가능 금액의 하락
A씨 사례처럼 공시가는 낮은데 시세는 높아 대출은 생각보다 적게 나오게 된다.
청년·신혼부부는 이 괴리로 인해 자금 부족에 시달린다.
4-2. 불균형한 세금 부담
반면 고소득자는 세금 혜택을 누리고, 공시가를 기준으로 산정되는 건강보험료에서 중산층이 피해를 입는 경우도 발생한다.
4-3. 신뢰 저하와 시장 왜곡
국민은 “정부가 집값을 조작한다”는 의심을 품게 되고, 정책 신뢰도는 떨어진다.
5. 공시가 현실화? 실거래가 반영? 정책의 갈림길
5-1. 공정시장가액비율 변화
정부는 부담을 줄이기 위해 공정시장가액비율을 조정 중이다.
| 2022 | 60% |
| 2023 | 45% |
| 2024 | 40% (한시 완화) |
| 2025 | 조정 예정 (논의 중) |
5-2. 종합부동산세와 세부담 변화
최근 종부세 전면 개편, 폐지 논의가 활발하다.
하지만 이와 함께 공시가격 현실화 계획은 사실상 후퇴 중이다.
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6. 실수요자와 투자자를 위한 전략
- 실거래가, 공시가격, 담보가치를 모두 따로 체크해야 한다.
- 아파트 공시가격은 매년 3월 발표되므로, 세금 계획을 미리 세우자.
- LTV 규제 완화나 DSR 기준 변화가 있는 해엔 대출 전략을 수정하자.
- 특히 부동산 세금 정책 방향은 항상 급변할 수 있다.
7. 한눈에 정리: 공시가격 vs 시세 핵심 비교
| 산정 주체 | 국토부/지자체 | 시장 (실거래) |
| 기준 시점 | 매년 1월 1일 | 수시 변동 |
| 반영 속도 | 느림 | 빠름 |
| 사용 용도 | 세금, 복지, 보험료 | 거래, 대출, 투자 |
| 대표 단점 | 시세와 괴리 | 객관성 부족 |
8. 마무리하며: 두 얼굴의 집값, 제대로 이해해야 산다
부동산 시장에서 ‘내 집값이 얼마인가?’라는 질문은 하나로 정의되기 어렵다.
세금, 대출, 복지 혜택 모두 서로 다른 기준을 사용하기 때문이다.
그렇다면 우리는 무엇을 해야 할까?
- 정부 정책 흐름을 정기적으로 확인하자.
- 공시가격 발표 시기와 세제 개편 일정은 반드시 체크하자.
- 공시가격·시세·담보가치, 이 세 가지 수치를 이해하고 활용하자.
당신의 집은 어떤 두 얼굴을 가지고 있나요?
더 유익한 정보로 돌아오겠습니다.
📎 참고자료
- 국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미’
- KB부동산 시세 통계 (2025년 3월 기준)
- 금융위원회 대출 규제 개편안 보도자료
- 건강보험공단 보험료 산정 기준